按揭

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中文名:按揭

英文名:Mortgage

“按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯,指以房地産等實物資産或有價證券、契約等作抵押,獲得銀行貸款並依合同分期付清本息,貸款還清後銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房産産權轉讓按揭,受益人作為還款保證按揭人在還清貸款後,受益人立即將所涉及的房屋産權轉讓按揭人,過程中按揭人享有使用權。

目錄

按揭的起源

最初起源于西方國家,本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關系,後于20世紀90年代從香港引入內地房地産市場,先由深圳建設銀行在當地試行,之後逐漸在內地流行起來,因為在房地産領域頻頻出現並正式運用于文本,其含義逐漸演化成了“抵押貸款”,目前在國內已經被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。“按揭”是一種新興起的詞彙。有的詞語因事物的消失而“消失”了,如:“諸侯”“太監”“紅衛兵”“糧票”等,只存在于過去的著作或使用于談到過去相關情況的時候。有的詞語隨舊事物的複活而“複活”了,如“老板”“典當”“販毒”“股市”等。許多詞語隨新事物的産生而産生了,如“電視”“上網”“博士後”“掃黃打非”等。吸收了新的外來語,如“托福”“按揭”“放送”“卡拉OK”等。吸收了新的方言詞語,如“大款”“大腕”“買單” “打的”等。語言是社會現象,是約定俗成的,社會上已經認可的、通用的詞語,我們在應用文中也可以用。社會生活的變革和科學技術的進步推動語言的發展變化,我們使用發展變化了的語言才能更好地反映新的社會生活和新的科學技術。(以上內容節選自《應用寫作》雜志1999年第11期《應用文語言二題》)

對于中國大陸目前的工薪按揭購房者(即房奴)而言,應解釋為:按住你,再一層一層地揭你的皮。

揭本義高舉,有引申義借貸,將高舉之物按下即可表示償還借貸,故按揭為還貸,漢語亦可解釋,不必求助音譯。

按揭的劃分

香港回歸祖國前,香港對按揭的規定分為廣義和狹義兩種。

廣義的按揭是指任何形式的質押(質押是動産的抵押)和抵押;

狹義的按揭是指將房地産轉移到貸款人名下,等還清貸款後,再將房地産轉回到借款人(抵押人)名下。

住房按揭貸款

住房按揭貸款是住房擔保貸款的一種,是指購房者以所購住房作抵押並由其所購買住房的房地産開發企業提供擔保的個人住房貸款。“按揭”的通俗意義是指用預購的商品房進行貸款抵押。它是指按揭人將預購的物業産權轉讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證,還款後,按揭受益人將物業的産權轉讓給按揭人。具體地說,按揭貸款是指購房者以所預購的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款,購房者按照按揭契約中規定的歸還方式和期限分期付款給銀行;銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約,銀行有權收走房屋。

購房按揭貸款可分為狹義的和廣義的按揭。

狹義的購房按揭可以從兩個方面分類,一種是僅僅指一系列合同中的按揭貸款合同所包含的內容;另一種是指購房者通過按揭購房比不通過按揭購房多出來的合同內容。按照這種概念,前面提到的合同中,除去購房人同開發商簽定的購房合同之外的所有合同,都是屬于狹義的購房按揭。

狹義的購房按揭包括購房人向銀行申請購房貸款的手續、房屋價格估價、抵押手續、按揭擔保、住房保險手續、首付款比例、貸款利率、貸款期限、貸款償還方式、違約處理條款等具體內容,在不規範的購房按揭機制下,還有購房人的貸款信用擔保。狹義的購房按揭的核心內容是房屋抵押手續、首付款比例、貸款利率、貸款期限及貸款償還條件。狹義購房按揭直接影響交易雙方或者三方(包括房地産公司)、多方(包括保險公司、房地産估價機構)的直接利益。一個良好的購房按揭機制,應當使狹義的購房按揭實施起來效率最高,包括手續多少、時間長短、風險大小、公平性等方面的內容。

廣義的購房按揭不僅須包括狹義的購房按揭的全部內容,還包括實現狹義的購房按揭的直接環境機制、房地産交易價格機制,具體地講,包括房地産價格機制、房地産交易價格機制(主要指交易稅費和交易手續)、房地産估價機制、政府對狹義購房按貸款的支持政策(如政府貼息)、狹義購房按揭、銀行購房按揭流動資金的保險機制、違約處理機制(包括違約處理條款)、二手房地産交易市場(也稱房地産三級交易市場)、法律機制、居住福利保險機制。廣義的購房機制的核心思想是為狹義的購房按揭創造實現條件。各國根據自己的國情和對購房廣義按揭機制的實際理解程度,推行自己的廣義購房按揭模式。這些模式的差別,將直接影響這些國家的居住發展水平,還會對相關的一些國家財政、法律、經濟、社會、文化機制産生重大影響。

狹義的購房按揭與廣義的購房按揭的關系是:狹義的購房按揭是廣義的購房按揭的必要條件,廣義的購房按揭是狹義的購房按揭得以實現的環境機制。沒有狹義的購房按揭運行機制的存在,就不能稱為是廣義的購房按揭機制。沒有廣義的購房按揭機制保障,狹義的購房按揭是不可能實現的。廣義購房按揭機制的差異,直接影響狹義購房按揭機制的內容和運作效果,影響狹義購房按揭交易雙方的經濟利益。

抵押與按揭的區別

《城市房地産管理法》和《擔保法》所規定的抵押與香港的按揭有一定的區別,即這兩個法律對抵押的界定都以不轉移占有為條件。

由于房屋價值量大,即使在人均收較高的國家或地區,購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備後再買房,少則要十多年,多則要數十年,而且在這漫長的等待時間裏還要交付因租用房屋而承擔的費用。

近幾年來,由于金融機構的參與,銀行向購房者發放貸款,使購房者得以提前獲得住房。

對房地産開發公司來說,銀行向購房者發放貸款,使購房者提前買房,有利于房地産開發公司回籠資金進行周轉,以獲得更多的利潤。

對銀行來說,如果直接向房地産開發公司發放貸款,開發公司用貸款來建造的房屋並不能很快地全部銷售出去,這勢必影響開發公司的還貸能力。如果直接向購房者發放貸款,購房者將所得的貸款全部用于購房,由于給予購房者的貸款額要低于房價,購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋,又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押,所以還貸的可靠性得到充分的保證。

這種抵押貸款,對于購房者、房地産開發公司和銀行都是有利的,而且促進了房地産市場的繁榮。因此,近幾年來比較流行。一些房地産開發公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”,有的售房廣告標明“提供×成按揭”,即是銀行可以提供給購房者的貸款比例,如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見,一般最高只能提供房價70%的貸款。 在流動性過剩,國家有意收縮流動性的時期,銀行可能會將首付的比例提高,比如2007年9月下旬,中國建設銀行等一些商業性銀行,為了解決流動性緊張的問題,將按揭的首付比例提高到了4成。

按揭與抵押貸款不完全相同,對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款,其貸款的目的是為了購買房屋(主要是住宅),並不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。

提前還貸能不能節約利息支出

提前還貸能不能節約利息支出,就得看是提前幾天。因為銀行的年利率是按360天計算的,而一年卻有365 天。因此,對于是1年期的貸款,你若提前還貸,使貸款的實際天數少了360天,你就能節約利息支出;但若使貸款的實際天數大于360天,你就會很冤枉地多支付利息了。

比如,2006年,江小姐用房産抵押向銀行借了一筆50萬元的1年期個人消費貸款,利率為 7.254%(在一年期基本利率5.58%的基礎上上浮了30%),貸款于2007年3月29日到期。為了節約利息支出,她于今年3月28日提前歸還了 50萬元的貸款。還款後,江小姐回家仔細一算,發現有問題,似乎銀行多收了利息。就算到期還款,利息也才36270元,可提前一天還款少占用銀行資金一天,卻還要多支付利息?後來江小姐電話訊問銀行,才知道自己提前還貸,還吃了虧。原來銀行有規定:1年期的貸款,實行“一次性還清貸款本息”的還貸做法:貸款到期還款,利息按“貸款本金×年利率”計算;貸款提前還款,按“貸款本金×貸款日利率×貸款實際天數”計算利息。銀行對于日利率的計算公式為:年利率÷360天。根據銀行的規定,江小姐若于3月29日貸款到期時歸還貸款,則銀行就按到期還款計算利息,計算公式如下:貸款本金500000元×年利率 7.254%×1年=36270元。 而江小姐3月28日還款,銀行則按實際貸款天數364天計算利息,計算公式如下:貸款本金500000元×(年利率7.254%÷360)×實際貸款天數 364×1年=36673元。 其中,日利率=年利率7.254%÷360 如此一計算,江小姐提前還款顯然還要多支付利息403元(36673元-36270元),真是吃大虧了。江小姐的吃虧經曆,給我們一個教訓:對于是1年期的貸款,提前還貸並不一定就節約利息支出。提前還貸能不能節約利息支出,就得看是提前幾天。因為銀行的年利率是360天計算的,而一年卻有365天,這之間差了5天的時間;借款的實際天數360天,就是提前還貸與到期還貸利息支出相同的平衡點。因此,你若提前還貸,使貸款的實際天數少于360天,你就能節約利息支出;相反的,若提前還貸,使貸款的實際天數大于360天,你就會很冤枉地多支付利息了。 因此,看似很簡單的貸款歸還之事,其實隱藏著很大的學問,小視不得,也想當然不得。弄清還貸的“真谛”,會讓你節約一大筆開支,使你的銀行借款成本最低化。

這個只是對于1年期限的計算,對于高于1年期限的貸款,一般常規的房屋按揭是10年,20年,提前還貸無疑是能夠節約利息的,而且還的越多,能夠省的利息也越高。這個道理應該誰都能夠明白。但是要注意的一點的是,現在的銀行對于提前還貸,是有限制的,而且還要收取違約金。違約金的多少以及計算方式,是2個重要的方面,每個銀行的規定不同,可以在百度知道裏面搜索一下,當然,當面去銀行詢問是最好的。

按揭的風險

按揭作為一種抵押貸款,對銀行來說,本身就存在著風險。以2007年一季度時美國次級按揭的蝴蝶效應引發的全球金融風險來說,由于按揭這種融資方式,部分決定于房市的市場狀況,當市場利率上升,房市低迷時,貸款人的還款能力就有可能受到影響,銀行也就相應面臨著巨大的信貸風險。當風險積聚到一定的程度時,就有可能有朝一日,暴發出巨大的金融風險。9月份部分商業銀行提高按揭首付比例的做法在一定程度上也是出于防範這一風險的表現。

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